Куда обращаться по поводу перепланировки квартиры?

Куда обращаться по поводу перепланировки квартиры?

Какие изменения запрещены

Из практики выведено, что есть некий перечень изменений, которые с большой вероятностью согласовать не удастся, а именно:

  • Если ухудшаются условия проживания.
  • Наносится ущерб конструкции жилья и есть угроза безопасности проживающих в нем людей.
  • Вентиляционная система сужается или вообще ликвидируется.
  • Монтируются тяжелые перегородки, что влечет опасное увеличению нагрузки на остов дома.
  • Кухню с газовой плитой объединяют с жилым помещением.
  • Наносится урон внешнему виду дома.
  • Балкон или лоджия совмещаются с жилым помещением.
  • Отопление продлевается на лоджию или балкон.
  • Устанавливается система теплого пола с подключением к общей системе теплоснабжению дома.

Когда чиновники увидят в поданных на согласование документах изменения из второго блока, они неминуемо откажут в реализации такой перепланировки. Если изменения уже произведены, то возникнет вообще неловкая ситуация. Дело в том, что новые согласования можно будет производить не ранее чем через 3 месяца, а если впереди продажа с оговоренными перестройками, так и вообще не миновать проблем.

Помимо этого, владельца могут оштрафовать на основании акта контрольных органов или вызвать в суд по иску от соседей по дому.

Как получить разрешение на перепланировку

Из вышесказанного следует вывод: согласовывать перепланировку надлежит до начала работ, а не после. Какие проблемы будут если перепланировка уже сделана, но не согласована.

Укажем, в какой последовательности и что надо делать, чтобы получить нужную санкцию на работы.

Этап 1

Обращение в БТИ. В этом учреждении собрана, постоянно пополняется и меняется база данных по размерам всей недвижимости в РФ. Здесь выдается заключение о состоянии задания на текущий момент. С помощью этого документа проводится анализ, насколько возможна перепланировка. Помимо этого заявитель приобретет поэтажный план, который потребуется при формировании проекта.

Этап 2

Посещение департамента по капремонту Администрации города, района.

Этот орган может иметь иное название, но владельцу от него надо одно: получить заключение, основанное на документе из БТИ.

Этап 3

Обращение в орган пожарного надзора и СЭС. Они ознакомятся с заключением из департамента администрации, с планами собственника и выдадут свои разрешения. Игнорировать эти инстанции очень опасно, поскольку это чревато штрафами, а иногда и вообще запретом на перестройку.

Этап 4

На заключительном этапе надо будет обратиться в отдел архитектуры местной администрации и жилинспекцию. Они выносят окончательный вердикт по возможности перепланировки. Как правило, если все предыдущие инстанции не имели претензий, то здесь все проходит гладко.

Жилищный консультант

В переустройство включаются такие процедуры, как:

  • Изменение жилищных параметров;
  • Смена коммуникационных систем, включая переустановку оборудования отопления;
  • Любые модификации, отмеченные в технической и правоустанавливающей документации на недвижимый объект.

Статьей 26 ЖК РФ устанавливается список работ, проведение которых подлежит получению разрешительной документации в соответствующих службах::

  • Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
  • Перемена функциональности объекта внутри квартиры.

Но, прежде чем взяться за изменение внутреннего облика жилья, стоит помнить, что для некоторых переделок требуется получить специальное разрешение. И есть виды перепланировок, которые не нужно согласовывать. Переустройство жилья Жилищный кодекс содержит два термина, касающихся изменений внутреннего пространства жилых квартир:

  • переустройство;
  • перепланировка.

Их главным юридическим последствием является внесение новой информации в техническую документацию на жилье.
Под переустройством, согласно статье 25 ЖК РФ, понимаются изменения, производимые с различными инженерными коммуникациями:

  • электропроводки;
  • трубопроводов;
  • вентиляционных коробов и т.д.

В это же понятие включается замена газовых плит электрическими, оборудование новых или перенос существующих санузлов. Перепланировка изменяет внутреннюю конфигурацию помещения.

Самовольная перепланировка жилого помещения — это перепланировка, проведенная без согласования ответственного органа или с нарушением проекта перепланировки (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Узаконить самовольную перепланировку можно в административном и судебном (если административный порядок легализации не даст результата) порядке (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Чтобы узаконить самовольную перепланировку, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Обратитесь за консультацией в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры

В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д. Там вам помогут определить, нужно ли согласовывать перепланировку, и если нужно, то к какому виду относится перепланировка и какие документы необходимо собрать.

Чтобы получить консультацию, вам понадобятся технический паспорт квартиры, оформленный до 01.01.2013, поэтажный план дома и экспликация. Если эти документы выданы до перепланировки, отметьте на них произведенные изменения.

Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ. В документах, выданных после перепланировки, органы БТИ сделают отметку о самовольной перепланировке (так называемые красные линии).

Шаг 2. Закажите проект или самостоятельно сделайте эскиз перепланировки

Проект перепланировки можно заказать в организации или у индивидуального предпринимателя, которые являются членами саморегулируемой организации (СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Организация или предприниматель, разработавшие проект, согласуют его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожнадзоре).

Эскиз перепланировки можно сделать самостоятельно. Обычно это увеличенная копия поэтажного плана с выделенными на нем красным цветом изменениями планировки.

Шаг 3. Подготовьте документы и представьте их в уполномоченный орган непосредственно или через МФЦ

Вам понадобятся, в частности, следующие документы (ч. 2 ст. 26, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ):

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

2) правоустанавливающие документы на квартиру — подлинники или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);

3) согласие всех собственников помещения (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;

4) документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки);

5) проект или эскиз перепланировки;

6) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);

7) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);

8) техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.

Документы, указанные в п. п. 2, 4, 7, вы можете представить по собственной инициативе. Если вы этого не сделаете, то орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно запросит их в рамках межведомственного взаимодействия (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ).

О принятии заявления и прилагаемых документов вам выдадут расписку (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).

Шаг 4. Получите решение о согласовании перепланировки или об отказе в согласовании

В течение 45 дней с момента представления всех документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, примет решение о согласовании перепланировки жилого помещения либо об отказе в согласовании. Если вы подавали документы через МФЦ, этот срок исчисляется со дня передачи МФЦ таких документов в орган, осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

В течение трех рабочих дней после принятия решения орган, осуществляющий согласование перепланировки, направит это решение вам (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

Справка.Согласование перепланировки в г. Москве

В г. Москве согласованием перепланировок занимается Мосжилинспекция (п. 4.2.2 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).

Перечень документов установлен п. п. 2.10, 2.15 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП.

Если орган, осуществляющий согласование перепланировки, принял отрицательное решение, вы вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).

Шаг 5. Обратитесь в суд с административным исковым заявлением

Административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подается в районный суд по вашему месту жительства или по месту нахождения органа, осуществляющего согласование перепланировки, в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ; ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

В административном исковом заявлении нужно указать в том числе наименование суда, сведения об административном истце и ответчике, наименование и дату принятия оспариваемого решения, сведения о правах и законных интересах административного истца, которые нарушаются оспариваемым решением, нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемое решение (ст. 220 КАС РФ).

К административному исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 126 КАС РФ):

1) уведомление о вручении другим лицам, участвующим в деле, направленных им копий административного искового заявления и отсутствующих у них документов или копии административного искового заявления и документов по количеству административных ответчиков и заинтересованных лиц, участвующих в деле;

2) квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);

3) решение об отказе в согласовании перепланировки;

4) правоустанавливающие документы на квартиру (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);

5) документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликацию до и (или) после перепланировки);

6) проект или эскиз перепланировки жилого помещения;

7) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);

8) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);

9) иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;

10) документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия — для представителя, не являющегося адвокатом (ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57 КАС РФ).

Шаг 6. Примите участие в судебном заседании

Суд должен рассмотреть дело в течение месяца (ч. 1 ст. 226 КАС РФ).

В суде вам необходимо будет доказать (ч.

1 ст. 62 КАС РФ):

1) что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью;

2) незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами;

3) вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку.

В ходе судебного заседания может возникнуть необходимость провести строительно-техническую экспертизу, чтобы подтвердить, что незаконная перепланировка проведена в соответствии со строительными требованиями и нормами. Расходы по экспертизе несет та сторона, которая обратилась с ходатайством о назначении экспертизы (ч. 4 ст. 78 КАС РФ).

Шаг 7. Получите решение суда и обратитесь в орган регистрации прав для внесения соответствующих изменений

После вынесения решения суда дождитесь вступления его в законную силу. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 5 ст. 227, ст. 186, ч. 1 ст. 298 КАС РФ).

Для внесения изменений в технические характеристики помещения закажите у кадастрового инженера подготовку нового технического плана, после чего обратитесь с заявлением в орган регистрации прав (Росреестр) о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (п. 1 ст. 29 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 24 Закона N 218-ФЗ).

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Государственной жилищной инспекции г. Москвы — www.mos.ru/mgi/

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Как узаконить уже сделанную перепланировку жилого помещения

Вопросом, как узаконить уже сделанную перепланировку, задавалось не мало граждан, которые самовольно произвели изменения в собственном жилье. И тот факт, что жилое помещение находится в частной собственности не снимает с собственника обязанности по согласованию перепланировки и ответственности за самовольное действия.

Узаконивание уже сделанных изменений в жилом помещении (перепланировки) возможно только через судебные органы.

Исковое заявление о сохранении произведенных изменений в жилом помещении подается в судебный орган по месту нахождения жилья.

Ответчиком по данному иску будет выступать органы местного самоуправления. Если квартира или дом, в которых были произведены изменения, имеют совладельцев, то в качестве истца будет выступать гражданин подающий иск, и в качестве третьих лиц со стороны истца должны быть указаны все собственники.

Для подачи иска требуется собрать и направить в суд:

  1. Технические паспорта жилого помещения выданные БТИ, в которых отражено состояние жилья до и после перепланировки. На паспорте, составленном после перепланировки помещения, ставится штамп о самовольной перепланировке;
  2. Документ выданный санэпиднадзором о соблюдении санитарных норм;
  3. Выводы экспертов о тех. состоянии несущих узлов и конструкций;
  4. Заключение органов пожнадзора о соблюдении правил противопожарной безопасности;
  5. Документы, свидетельствующие о вашем праве на жилое помещение.

Если от имени истца в суде будет выступать доверенное лицо, то потребуется предъявление суду доверенности, оформленной надлежащим образом.

Не лишним будет собрать с соседей письменное подтверждение об отсутствии претензий.

Если были соблюдены все нормы, стандарты и правила, если целостности здания, здоровью и безопасности людей ничто не угрожает, суд вынесет решение о сохранении уже имеющихся изменений.

Следующим шагом, на основании решения суда, изготавливается новый техпаспорт.

С новым паспортом на жилье вы обращаетесь в регистрирующий орган для фиксации изменений в сведениях о вашем жилом помещении (изменение площади, количестве комнат и т.д.).

Нужно ли узаконивать перепланировку

Не соблюдение собственником обязанности по согласованию и узакониванию произведенных изменений влечет за собой невозможность распоряжаться собственным жильем (продажа, мена и т.д.).

Нужно ли узаконивать перепланировку? Ответ на данный вопрос однозначный — да.

Самовольно произведенная перепланировка жилого помещения, находящегося в социальном найме, не допустима без согласования с собственником.

Самостоятельно выполненная перепланировка жилого дома, квартиры или комнаты без согласования, соблюдения норм и правил СНиПов, СанПиНов, правил пожарной безопасности по решению суда может быть признана не законной, что приведет к вынесению постановления о ликвидации изменений и приведении жилья в первоначальное состояние.

Нужно ли узаконивать перепланировку жилья каждый собственник решает для себя самостоятельно. Но следует помнить, что квартира или жилой дом, без проведения согласования и узаконивания изменений, теряет свою «юридическую чистоту».

Сотрудники юридических компаний подскажут вам, как узаконить уже сделанную перепланировку. По вашему поручению соберут необходимую документацию для проведения согласования уже имеющейся перепланировки, а при необходимости будут представлять интересы истца в суде.

Ситуация №1. Владелец жилого помещения или нотариально уполномоченное лицо, что действует по юридической доверенности (дальше – Заявитель), получил указание, что необходимо провести согласование уже переустроенного и перепланированного жилого помещения и закончить ремонтно-строительные работы, начатые ранее. Действия Заявителя:

  • необходимо подать официальное заявление о составлении акта о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в окружную жилую Инспекцию, что ранее выдала распоряжение о согласовании проведения переустройства и перепланировки жилой площади. При этом надо обязательно указать необходимые реквизиты действующего решения о том, что было согласовано переустройство и (или) перепланировка помещения;

  • в назначенное Инспекцией время проведения проверки проведенных работ по перепланировке и (или) переустройства жилого помещения и оформления необходимого акта о завершенной работе обеспечить доступ в проверяемое жилое помещение и обязательное присутствие специалистов проектной организации и исполнителя работ (при его наличии) при проведении проверки Инспекцией;

  • предоставить членам комиссии:

    • журнал проведения ремонтных работ;

    • акты на скрытые работы, которые соответствуют перечню, установленному в журнале проведения ремонтных работ.

Важно! Если акты на скрытые работы отсутствуют, то необходимо обеспечить членам комиссии выборочное вскрытие конструкций объекта, что были установлены в ходе переустройства или перепланировки, для проверки качества произведенных работ, соответствующих тем требованиям, что были установлены нормативными правовыми актами РФ. В том случае, если вскрытие конструкции без повреждения невозможно, то следует предъявить членам комиссии соответствующее техническое заключение, которое было подготовлено организацией или же юридическим лицом о допуске к работам и их безопасности, с выводами о полном соответствии качеству, о наличии усиления конструкций и других выполненных мероприятий. Последняя инстанция, что выдает подобное заключение, должна иметь свидетельство о допуске к проведению соответствующих видов проектных работ.

По результатам вскрытия конструкции и ее проверки членами комиссии составляется соответствующий акт на проведение скрытых работ, который в обязательном порядке подписывается уполномоченным представителем Мосжилинспекция.

Ситуация № 2. Если собственник жилой площади получил официальное извещение от Московской жилой инспекции о том, что необходимо предоставить полный доступ в переоборудованное жилое помещение для того, чтобы проверить наличие или отсутствие выполненной и не согласованной перепланировки, то он должен:

• предоставить добровольно беспрепятственный доступ в жилище членов приемочной комиссии для проведения ими комиссионного обследования жилища;

• в процессе комиссионного обследования несанкционированной перепланировки жилья владельцу желательно дать письменные и устные разъяснения по тем фактам, что были выявлены в ходе обследования помещения;

• в обязательном порядке ознакомится с актом обследования комиссией жилого помещения и, если владелец помещения согласен со всеми указанными в документе фактами, подписать его;

• если же с фактами, указанными в составленном комиссией акте, владелец переоборудованного жилья не согласен, то он имеет право отказаться от подписания данного документа. В этом случае председатель комиссии делает запись в акте об отказе владельца жилья подписать акт с указанием причин, вызванных отказ.

Важно! Если членам комиссии собственником переоборудованного жилья было отказано в предоставлении добровольного и беспрепятственного доступа для обследования помещения, то Мосжилинспекция имеет право подать судовой иск о принуждении собственника жилья обеспечить такой доступ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *